关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知(附：《房地产抵押估价指导意见》)
建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会
建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知
建住房[2006]8号
各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：
为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：
一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。
房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。
二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。
房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。
房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。
三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。
四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。
商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。
房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。
五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。
六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。
七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。
八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。
处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。
九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。
十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。
十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。
附：《房地产抵押估价指导意见》
中华人民共和国建设部
中国人民银行
中国银行业监督管理委员会
二○○六年一月十三日
房地产抵押估价指导意见
第一条 为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。
第二条 本意见适用于各类房地产抵押估价活动。
第三条 本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
第四条 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
第五条 房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
第六条 房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。
第七条 从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
第八条 委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。
第九条 房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
第十条 房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。
估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
第十一条 法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。
第十二条 房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。
第十三条 房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助。
法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。
第十四条 房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。
内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。
实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。
第十五条 在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。
在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。
在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。
房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。
第十六条 估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：
（一）直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；
（二）评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。
选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。
第十七条 评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。
第十八条 房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。
第十九条 房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。
已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。
第二十条 房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。
第二十一条 房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。
第二十二条 房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：
（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；
（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；
（三）合理使用评估价值；
（四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
第二十三条 房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。
在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。
第二十四条 房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
第二十五条 在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。
第二十六条 估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。
第二十七条 房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。
第二十八条 在房地产抵押估价活动中，本意见未作规定的事宜，应当按照《房地产估价规范》执行。
第二十九条 本意见由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。
第三十条 本意见自2006年3月1日起施行。
大理白族自治州排污费征收使用管理办法(暂行)
云南省大理白族自治州人民政府
第2号
《大理白族自治州排污费征收使用管理办法(暂行)》已经2005年12月28日州人民政府第39次常务会议通过，并经省人民政府法制办公室登记（登记号为：云府登184号），现予公布，自2006年4月1日起施行。
二○○六年三月一日
大理白族自治州排污费征收使用管理办法(暂行)
第一章 总 则
第一条 为加强我州排污费征收、使用的管理，根据《中华人民共和国环境保护法》、《排污费征收使用管理条例》、《排污费征收标准管理办法》、《排污费资金收缴使用管理办法》等法律法规规章及相关规定，结合我州的实际，特制定本办法。
第二条 大理州辖区内排污费的征收、管理和使用适用本办法。
第三条 直接向环境排放污染物的单位和个体工商户（以下简称排污者），应当依照国家规定缴纳排污费。
第四条 排污者向城市污水集中处理设施排放污水，缴纳污水处理费用的，不再缴纳排污费；排污者建成工业固体废物贮存或者处置设施，并符合环境保护标准要求的，不再缴纳排污费。
对机动车辆、飞机、船舶等流动污染源暂不征收废气排污费和噪声超标排污费。
装机容量30万千瓦以上的电力企业的二氧化硫排污费由省环境监察机构负责核定和征收。
第五条 大理州环境保护行政主管部门负责组织全州排
污费的征收管理工作。
各县市环境保护行政主管部门负责排污费的征收管理，其所属的环境监察机构具体负责排污费的核定、征收和排放污染物的申报登记工作。
第六条 各级环境保护行政主管部门及财政、经济、发
展改革、审计等部门应当按照各自的职责，加强对排污费征收、使用工作的指导、管理和监督。
第七条 排污费的征收、使用必须严格实行“收支两条线”，征收的排污费一律按比例分别上缴中央国库、省级国库、州级国库和县市级国库纳入预算管理。
第八条 排污费应当专项用于环境污染防治，任何单位不得截留、挤占和挪用。
任何单位和个人对截留、挤占或者挪用排污费的行为，有权检举和控告。
第九条 环境保护执法所需经费列入本部门预算，由本级财政予以保障。
第二章 排污费的申报和核定
第十条 排污者应当在每年12月15日前到所在地的县市环境监察机构申报下一年度正常作业情况下排放污染物的种类、数量、浓度等情况，并如实向环境监察机构提供有关资料。
新建、改建、扩建项目，应当在项目试生产前3个月内办理排污申报手续；在城市市区范围内，建筑施工过程中使用机械设备可能产生环境噪声污染的，施工单位必须在工程开工15日前办理排污申报手续。
排放污染物需作重大改变或者发生紧急重大改变的，排污者必须分别在变更前15日内或改变3日后履行变更申报手续。
第十一条 各县市环境监察机构应当在每年1月15日前按规定的顺序对排污者排放污染物的种类、数量进行核定：
（一）排污者按照规定正常使用国家强制检定并经依法定期校验的污染物排放自动监控仪器，其监测数据作为核定污染物排放种类、数量的依据；
（二）具备监测条件的，按照国家环境保护总局规定的监测方法监测所得到的监督监测数据；
（三）不具备监测条件的，按照国家环境保护总局规定的物料衡算方法计算所得物料衡算数据；
（四）对无法进行实际监测或物料衡算的禽畜养殖业、小型企业和餐饮、娱乐、服务等第三产业的小型排污者，采用抽样测算的办法核定排污量。
第十二条 新建、改建、扩建项目的排污申报和排放污染物需作重大改变或者发生紧急重大改变的变更申报，各县市环境监察机构应当按照国家和省的有关规定及时进行审核。
第十三条 对于环保部门已经核发排污许可证的单位，排污许可证规定的排污量及排污许可证年检情况可以作为本次排污量核定的重要依据。
第十四条 各县市环境监察机构应当在每月终了后10日内，依据经审核的排污申报数据，并结合当月实际情况，核定排污者排放污染物的种类、数量，并向排污者送达排污核定通知书。
第十五条 排污者对核定结果有异议的，自接到排污核定通知书之日起7日内，可以向发出通知的环境监察机构申请复核；环境监察机构应当自接到复核申请之日起10日内，做出复核决定。如果对复核结果仍有异议，应先按复核的污染物种类、数量缴纳排污费，并可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第十六条 对拒报、谎报排污申报有关事项的，由环境监察机构直接确定其排放污染物的种类、数量，并向排污者送达排污核定通知书。
第三章 排污费的征收及管理
第十七条 排污收费项目、排污费征收标准和计算方法应当严格按照《排污费征收标准管理办法》的相关规定执行。
第十八条 各级环境监察机构应当按月或按季根据排污费征收标准和排污者排放的污染物种类、数量，确定排污者应当缴纳的排污费数额，并予以公告，向排污者送达排污费缴纳通知单。
第十九条 排污者应当在接到排污费缴纳通知单之日起7日内，到指定商业银行缴纳排污费。
第二十条 排污者因不可抗力遭受重大经济损失的，可以按规定的条件和程序申请减半缴纳排污费或者免缴排污费。但因排污者未及时采取有效措施，造成环境污染的，不得申请减缴或免缴排污费。
申请减免的排污费的最高限额不得超过1年的排污费应缴额。
第二十一条 排污者有下列情形之一的，可以自接到排污费缴纳通知单之日起7日内向环境保护行政主管部门申请缓缴排污费：
（一）遇不可抗力自然灾害和其他突发事件，正在办理排污费减免手续期间。
（二）企业由于经营困难处于破产、倒闭、停产、半停产状态。
符合本条规定的排污者申请缓缴排污费的最长期限不超过3个月。在批准缓缴后1年内不得再重新申请。
第二十二条 批准减免、缓缴排污费的排污者名单、主要理由等事项应当由受理申请的环境保护行政主管部门会同同级财政部门、价格主管部门予以公告。
第二十三条 商业银行应当在收到排污费的当日将排污费全额缴入国库，并按规定将排污费的10%缴入中央国库，20%缴入省级国库，10%缴入州级国库，60%缴入县市级国库，作为环境保护专项资金管理。
第二十四条 大理州环境监察支队应当加强对各县市环境监察大队征收排污费的稽查工作。对各县市环境监察大队应当征收而未征收或者少征收排污费的，大理州环境监察支队可以责令其限期改正，或直接责令排污者到指定的商业银行补缴排污费。
第二十五条 各县、市环境监察机构应当按季向大理州环境监察支队书面报告排污费的征缴情况，并由大理州环境监察支队汇总报州环保和州财政局。
大理州环保局应当会同州财政局于每年年度终后20日内将我州排污费的征收情况和环境保护专项资金年度使用情况报告州人民政府。
第二十六条 各级价格主管部门要加强对排污费征收行为的监督检查，对违反规定乱收费的，应按照有关法律法规规定进行查处。
第四章 环境保护专项基金的使用
第二十七条 环境保护专项资金主要用于下列污染防治项目的拨款补助和贷款贴息：
（一）重点污染源防治项目。包括技术和工艺符合环境保护及其它清洁生产要求的重点行业、重点污染源防治项目；
（二）区域性污染防治项目。主要用于跨流域、跨地区的污染治理及清洁生产项目；
（三）污染防治新技术、新工艺的推广应用项目。主要用于污染防治新技术、新工艺的研究开发以及资源综合利用率高、污染物产生量少的清洁生产技术、工艺的推广应用；
（四）国务院规定的其他污染防治项目；
环境保护专项资金不得用于环境卫生、绿化、新建企业的污染治理项目以及与污染防治无关的其它项目。
第二十八条 大理州环境保护局和州财政局应当根据省环保局、省财政厅编制的环境保护专项资金申请指南制定大理州本年度的环境保护专项资金申请指南，指导环境保护专项资金的使用。
第二十九条 项目组织实施单位或承担单位申请使用中央、省环境保护专项资金的，应当按照《排污费资金收缴使用管理办法》的规定的程序向上级有关部门提出申请。
第三十条 项目组织实施单位或承担单位申请使用州、县市环境保护专项资金的，应当分别向州、县市环境保护行政主管部门提出申请，申请材料应包括申请经费的正式文件和每个项目的可行性研究报告。
环境保护行政主管部门对申报项目进行形式审查后，应当会同州、县市财政部门组织专家进行评审，按项目的轻重缓急及专家评审结果排序，统一纳入项目库管理，并根据财力状况联合下达项目预算。
环境保护专项资金的拨付方式按国家有关规定执行。
第三十一条 州、县市财政部门应当将环境保护专项资金纳入年度预算，按项目进度和资金使用计划及时拨付资金，并对环境保护专项资金的专款专用及其他配套资金的到位情况进行监督检查，确保项目按时完成。
第三十二条 项目承担单位收到环境保护专项资金后，应当严格按照有关规定组织项目的实施。污染治理项目在实施过程中应当严格执行国家有关招投标管理规定。环境保护行政主管部门应当根据项目进度检查治理技术方案的实施以及污染物总量削减措施的执行。项目完成后，应当根据国家有关规定及时验收。
第三十三条 审计机关应当加强对环境保护专项资金使用和管理的审计监督。〖JZ(〗
第五章 环境保护部门经费安排
第三十四条 环境保护部门的经费纳入财政预算予以保障。纳入财政预算的环保机构应当包括：行政、环境监察、环境监测、信息、科研、宣传教育、放射性与危险废物管理及自然保护区管理等。
第三十五条 州级和县市级环保机构及环境监察机构履行环境管理和监督职责所需经费由同级财政预算安排。其中，人员经费按照编制内实有人数和国家规定的工资、津贴补助标准核定；日常公用经费按照同级财政预算定额核定；环境监察车辆纳入编制，由财政供养；专项业务费按照工作需要予以重点安排。
第三十六条 环保机构的基础设施建设应当纳入本地区的社会发展计划，实行统一规划和管理；应当有计划地安排基础设施经费，逐步解决环保机构基础设施条件简陋、设备陈旧等问题。
第六章 罚 则
第三十七条 排污者未按规定缴纳排污费的，依照《排污费征收使用管理条例》第二十一条的规定，由县级以上环境保护行政主管部门依据职权责令限期缴纳，并从滞纳之日起加收2‰的滞纳金；拒不缴纳的，处以缴纳排污费数额1倍以上3倍以下的罚款，并报经有批准权的人民政府批准，责令停厂停业整顿。
第三十八条 排污者骗取批准减免、缓缴排污费的，依照《排污费征收使用管理条例》第二十二条的规定，由县级以上环境保护行政主管部门责令限期补缴，并处骗取减免、缓缴排污费数额的1倍以上3倍以下的罚款。
第三十九条 不按批准的用途使用环境保护专项资金的，按照《排污费征收使用管理条例》第二十三条的规定，由县级以上境保护行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，10年之内不得再申请使用环境保护专项资金，并处挪用资金1倍以上3倍以下的罚款。
第四十条 县级以上环境保护行政主管部门、财政部门、价格主管部门的工作人员有违反规定批准减免、缓缴排污费，截留、挤占、挪用环境保护专项资金，不按规定履行监督管理职责等行为的，依照相关法律法规的规定，追究行政责任或刑事责任。
第四十一条 公民、法人和其他组织对环境保护行政主管的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第七章 附 则
第四十二条 本办法自2006年 4月1日起开始施行。此前与本办法不一致的规定，一律以本办法为准。
第四十三条 本办法由大理白族自治州人民政府负责解释。
