湘潭市人民政府办公室关于印发《湘潭市公务员医疗补助暂行办法》的通知

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海南省海口市人民政府


海口市城镇最低收入家庭租赁住房补贴实施细则

第一条 为了切实解决好本市城镇最低收入家庭的住房困难，做好城镇最低收入家庭租赁住房补贴的发放工作，根据《海口市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施办法（试行）》（海府[2006]21 号）的有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市行政辖区内城镇最低收入家庭租赁住房补贴发放的申请、审核及管理工作。
第三条 本实施细则所称的租赁住房补贴，是指由市、区人民政府向符合条件的本市城镇最低收入家庭发放住房补贴，由其到市场上租赁符合条件标准的普通住房，解决其家庭住房困难的行为。前款所称的普通住房，包括一般装修标准的砖木结构平房、混合结构楼房、钢砼结构楼房，不包括别墅。
第四条 同时具备如下条件的本市城镇最低收入家庭，可向其户口所在地的区人民政府房产行政主管部门（简称区房产行政主管部门）提出租赁住房补贴申请：
（一）具有本市非农业常住户口且实际居住，家庭成员之间有法定的赡养和抚养关系，且至少有一人取得本市非农业常住户口3 年（含3 年）以上；同时家庭成员月人均收入低于当年本市城镇居民最低生活保障标准的特困户家庭，或已接受民政行政主管部门连续救助3 个月（含3 个月）以上的低保家庭。
（二）家庭住房符合下列情况之一的：
1、家庭人均住房套内建筑面积低于5 平方米（含5 平方米）以下的；
2、现居住房屋经鉴定属危房（含居住自有危房、租住国家直管公房、租住所处单位住房）;
3、没有住房的。
第五条 申请家庭成员按与户主共同居住的配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、未婚的兄弟姐妹界定。
第六条 申请租赁住房补贴，应当由申请家庭的户主作为申请人，户主不具有完全民事行为能力的，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。申请人为非户主的，应当出具其他具有完全民事行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书。
第七条 城镇最低收入家庭申请租赁住房补贴应如实申报相关情况，并提交下列材料：
（一）租赁住房补贴申请表；
（二）区民政行政主管部门出具的该申请家庭享受本市城镇居民最低生活保障救助证明，或由申请人所处单位或所处街道办事处或镇人民政府出具的家庭人均收入证明，并经区民政行政主管部门审查及出具符合家庭月人均收入低于当年本市城镇居民最低生活保障标准的证明材料；
（三）申请家庭成员的身份证明及户口簿；
（四）现居住地所处街道办事处或镇人民政府或申请人所处单位出具的住房情况证明；
（五）申请人与房屋出租人签订的住房租赁意向书或房屋租赁合同书；
（六）其他相关材料。
第八条 区房产行政主管部门收到租赁住房补贴的申请材料后，应当及时作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请材料不齐全或不符合条件的，应当在5 个工作日内书面告知申请人需要补正的全部内容。
第九条 对申请材料齐全的，区房产行政主管部门应对租赁房屋的结构、座落等情况进行勘查及做好相关调查记录。区房产行政主管部门可以根据工作需要通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入、家庭人口、住房状况进行调查，申请家庭及有关单位、组织或者个人应当如实提供有关情况。区房产行政主管部门应当自收到申请材料之日起15 个工作日完成审核。
第十条 经审核不符合条件的，区房产行政主管部门应当书面告知申请人，说明理由。经审核符合条件的，区房产行政主管部门应当在申请人的户口所在地、居住地或工作单位将审核决定予以公示，公示期限为15 天。经公示无异议或者异议不成立的，由区房产行政主管部门予以登记，并书面通知申请人。经公示有异议的，区房产行政主管部门应在10 个工作日内完成核实。经核实异议成立的，不予登记。对不予登记的，应当书面通知申请人，说明不予登记的理由。
第十一条 申请人对区房产行政主管部门的审核结果有异议的，可以向区人民政府或市房产管理局申诉。
第十二条 区房产行政主管部门对经符合租赁住房补贴条件的申请人予以登记后，应根据申请人申报的实际情况以及租赁房屋的勘查情况，计算每月应发放的租赁住房补贴金额。租赁住房补贴的金额，按家庭成员人均住房套内建筑面积12平方米的住房保障面积为基数，并按租赁住房相应结构房屋的租金补贴标准计算补贴金额。具体为砖木结构房屋每平方米套内建筑面积月补贴1.8 元；混合结构房屋每平方米套内建筑面积月补贴3.8 元；钢砼结构房屋每平方米套内建筑面积月补贴4.5 元。区房产行政主管部门核定租赁住房补贴金额后，应逐一建立
专项卷宗及报区财政行政主管部门核准。区财政行政主管部门核准的期限为3 个工作日。
第十三条 已准予租赁住房补贴的家庭应与房屋出租人申请办理房屋租赁合同备案登记，领取房屋租赁证。
第十四条 对已核准核发租赁住房补贴的家庭，由区房产行政主管部门从区级廉租住房资金专户中将补贴资金直接拨付出租人，用于冲减房屋租金。区级廉租住房专项资金出现缺口时，经报审批后，从市级廉租住房资金中予以补贴。每次拨付的租赁住房补贴金额按6 个月时间计发，房屋租赁合同约定的租赁期限少于6 个月的，按实际租赁期限计发。
第十五条 区房产行政主管部门应对已核准享受租赁住房补贴家庭逐一建立专项档案，统一管理。区房产行政主管部门每年度应将租赁住房补贴工作情况予以汇总并报市房产管理局备案。
第十六条 享受租赁住房补贴的家庭应当自领取租赁住房补贴之日起，每隔3 个月时间向区房产行政主管部门如实申报家庭人均收入、家庭人口、租赁住房及自有住房变动等情况。区房产行政主管部门应当对享受租赁住房补贴家庭的人均收入及住房等情况定期进行核查，及时掌握租赁住房补贴家庭的收入及住房居住的相关变化情况。
第十七条 对于享受租赁住房补贴的家庭存在家庭人均收入、家庭人口及住房状况等情况变化的，区房产行政主管部门应进行调查核实，按本实施细则第十二条的相关规定作出审核意见，并按程序报批后办理相应租赁住房补贴变更登记及租赁补贴发放手续。
第十八条 城镇最低收入家庭申请租赁住房补贴时违反规定，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，经调查核实，由区房产行政主管部门取消其享受租赁住房补贴资格；已骗取租赁住房补贴的，由区房产行政主管部门责令其退还。申请家庭不能将已骗取的租赁住房补贴退还的，可由区房产行政主管部门与民政行政主管部门协商，并从该申请家庭领取的低保救助金中扣减。
第十九条 享受租赁住房补贴的家庭有下列行为之一的，由区房产行政主管部门停止发放租赁住房补贴。
（一）因家庭人数或住房面积发生变化，致使家庭人均住房面积超出本市廉租住房保障条件的；
（二）家庭成员人均收入超过当年本市城镇居民最低生活保障标准，或低保救助资格已经民政行政主管部门终止的；
（三）将承租的住房转借、转租的；
（四）连续六个月以上未在租赁住房居住的；
（五）改变承租房屋使用用途的。
第二十条 区房产行政主管部门或其他有关工作人员，违反本实施细则规定，在租赁住房补贴工作中利用职务上的便利，收受他人财物或者好处的，对租赁住房补贴发放工作不依法履行监督管理职责的，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十一条 本实施细则自公布之日起施行。



购房定金可退还!——购房定金的性质及定金罚则的适用

宋晓锋


　　2008年5月20日，张先生与开发商签订《商品房定购协议书》，张先生于当日向开发商交付了所约定的定金三万元，并于协议书中约定的时间即2008年10月12日至2008年10月27日期间到开发商处洽谈签订正式购房合同事宜，开发商表明只能按开发商提供的合同文本签订，合同条款不能做任何修改，最终双方就某些合同条款未能达成一致意见，合同未能签成。张先生现要求开发商退还已交付的定金，遭到开发商的拒绝，其理由是：张先生并未在约定时间与其洽谈合同，双方并未签订合同，张先生构成违约，依约应没收该笔定金。


宋晓锋律师评析：

　　《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　根据上述法律规定，购房定金属于立约定金，其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同。如果一方违约导致无法签订商品房买卖合同时，购房定金是对守约方的保护和救济。具体来说，如因买方的原因导致未能订立商品房买卖合同的，则买方不能收回定金；如因收受定金的卖方的原因导致商品房买卖合同不能签订的，则卖方要双倍返回定金；如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，则出卖人应当将定金返还买受人。

　　本案中，只要张先生在约定的时间去和开发商洽谈具体的购房合同，对于张先生而言，就已经履行了合同义务，至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同，这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”，因此开发商以张先生并未在约定时间与其签订合同为由不予退还张先生的定金的理由不能成立，张先生可以诉求人民法院要回自己的二万元定金。

　　现实生活中，很多购房者认为如果不签订购房合同，就表明自己违约也就不能要回定金，这种认识是错误的。

　　在此，笔者提醒各位购房者，只要购房者在约定的时间去和开发洽谈合同了，购房者就履行了其在认购合同中的合同义务，这里的定金约束的并不是一个购房合同签订的结果，而是购房者要如约给开发商一个商谈合同的机会，。

　　在现实中也经常会有这样的情况，开发商往往会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实，依此拒不退还定金。对于这个问题，笔者提醒各位购房者，一定要注意收集证据，来证明自己在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同，因为一旦发生诉讼，购房者只有举证证实自己没有违约才能要回定金。

　　在此，笔者提供以下几种方案供购房者参考使用：

1、对双方洽谈的过程录音，并尽可能的要一份开发商提供的合同范本；

2、在定金合同约定的时间内以有证据证明的书面方式（通常的做法是以公证邮寄送达方式)向开发商提出合同条款或者修改意见，如果开发商不答应所提合同条款或者修改意见则要求依法退回定金；

3、去谈购房合同时请公证人员一起去，如果不能谈成，请公证人员就谈判的事实作公证，这种方案是最稳妥的，但成本过高。


有关法律依据

1.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

2.《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

3.《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。


宋晓锋，河北定州人，法律硕士，北京市丹宁律师事务所律师

主要业务领域：房地产、公司法律事务、劳动争议、刑事辩护、疑难案件诉讼与仲裁

单位地址：北京市朝阳区朝外大街26号朝外MEN财贸中心B座8层